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Certificado de Recebíveis Imobiliários: aprenda tudo sobre CRI

Certificado de Recebíveis Imobiliários

Você sabia que os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são títulos de renda fixa? Caso você não tenha ideia do que estamos falando, mas gostaria aprender mais sobre o mundo dos investimentos, leia o artigo até o final.

Neste artigo vamos abordar sobre como o título funciona e quais os benefícios para pessoa física. Também daremos dicas de como investir e começar a receber na sua conta depósitos mensais sem fazer muito esforço.

O que é Certificado de Recebíveis Imobiliários?

Os CRIs ou Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos de renda fixa e pertencem ao seleto grupo de investimentos que são isentos do Imposto de Renda.

Os títulos representam uma promessa de pagamentos futuros em dinheiro. O que isso significa? O investidor pode sacar o dinheiro com maior facilidade e em um tempo reduzido em relação a outros títulos.

Os investimentos de CRI ajudam o crescimento e desenvolvimento do mercado imobiliário, realizando antecipações de crédito para o setor, seja uma construtora ou um empreendimento imobiliário.

A rentabilidade do montante investido retorna aos investidores em um período determinado. Seja no vencimento da aplicação ou em períodos estipulados, dependendo da especificação do título.

Mas pessoas físicas podem investir em CRIs? Sim e para isso não existe um valor mínimo estipulado. Porém, a grande maioria dos títulos está ente R$ 1.000,00 e R$ 10.000,00.

Lembrando que esse é um tipo de investimento a longo prazo e os rendimentos acontecem em períodos especificados de acordo com cada título.

Certificado de Recebíveis Imobiliários

Como funciona Certificado de Recebíveis Imobiliários

Os CRIs, como falamos anteriormente, são investimentos de renda fixa, como o tesouro direto. Sendo assim, são caracterizados por terem uma data de vencimento fixa, algumas taxas emitidas nos preços e um indexador.

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são emitidos por seguradoras e o risco do investimento está na inadimplência das dívidas. Sendo assim os próprios imóveis usados como garantia.

Quais os riscos do CRI

Um dos maiores riscos dos CRIs são o calote dos compradores dos empreendimentos. Por incrível que pareça e mesmo com a securitização do investimento, esse tipo de risco ainda é imprevisível.

O risco do crédito elevado se dá pelo motivo dos títulos não estarem protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Órgão que atua diretamente nas outras aplicações de renda fixa que são mais conservadoras, inclusive na poupança.

O papel do FGC é proteger os investidores de possíveis calotes das instituições financeiras e no caso de falência. Sendo assim o FGC funciona com garantidor do dinheiro investido de acordo com os limites pela CVM.

O FGC não é um órgão público, pelo contrário, é uma entidade privada e sem fins lucrativos. Ele participa do mercado financeiro ajudando a mantê-lo saudável e garantido aos investidores uma maior tranquilidade na hora de operarem.

Dito isso, para medir melhor o risco do investimento no título, o investidor deve se precaver e analisar muito bem seu gerenciamento. Também deve verificar as empresas participantes do empreendimento e as notas nas agências que medem o rating.

Rentabilidade

A rentabilidade no CRI é previsível como em qualquer outro título de renda fixa. Sendo assim, o investidor já sabe quanto vai receber no prazo estipulado pelo investimento.

Uma vantagem desse título é que caso ocorram crises econômicas e os juros caiam, o valor do investimento

permanece intacto. Beneficiando os investidores que optarem por liquidá-los antes do vencimento.

Uma vez que o título está atrelado a inflação. o risco do investimento diminui, protegendo assim o poder de compra do investidor. O investimento no título que estiver indexado a inflação leva ao investidor o fato de ter ganhos reais.

Contudo o investidor pode escolher um título que não esteja indexado a inflação e nesse caso existem outras opções.

Como por exemplo, títulos pós fixados, taxas de CDI ou taxa referencial.

O investidor também pode escolher entre receber os juros em um prazo definido ou no vencimento do papel. Nos CRIs, também podem ocorrer amortizações de tempos em tempos. Tudo vai depender do tipo de título escolhido.

Resumindo, o investidor deverá ter em mente que taxas, amortizações, prazos e termos e condições variam de título para título. Isso seria mais um ponto onde o investidor deverá prestar atenção no momento da escolha do CRI.

Prazo e liquidez

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários podem ser considerados como investimentos de longo prazo. Podendo começar em 4 anos e variar de 10 a 15 anos, dependendo do papel.

O resgate de forma antecipada não é permitido no CRI. Sua liquidez acontece somente no final do prazo do título.

Podendo levar ao prejuízo o investidor que quiser sair do investimento antes do período estipulado.

O investidor até poderia sair antes, porém teria que procurar outro investidor que quisesse continuar no prazo.

Contudo os valores de negociação seriam realizados em um mercado paralelo e secundário. Não havendo assim, nenhuma garantia.

Fundos de CRI

Em se tratando de investimentos, os fundos de investimentos de Certificados de Recebíveis Imobiliários são muito mais vantajosos. Os fundos permitem ao investidor realizar compras de ações com valores muito inferiores e melhores que os CRIs tradicionais oferecem.

Além disso, o investidor conta com a ajuda de um gestor profissional. O qual oferecerá suporte para a escolha das melhores opções para a composição da carteira do cliente.

Os fundos também oferecem opções diversificadas de investimento imobiliário como em shoppings centers, loteamentos, hospitais, condomínios e edifícios corporativos.

A liquidez dos fundos também é melhor pois, as ações são negociadas na bolsa de valores e pagam rendimentos mensais, denominados de cupons.

Vantagens e desvantagens

A partir desse momento vamos analisar as vantagens e desvantagens de se investir em um Fundo de CRI. Para começar vamos falar as vantagens. Uma das vantagens são sem dúvida, as garantias. As garantias do fundo de CRI são muito maiores que o investimento no título em si.

Com os fundos de CRI o investidor tem como garantir a devolução do dinheiro emprestado. O valor será corrigido por índices como IGP-M ou IPCA, mais uma taxa definida no momento da compra do título.

Outra vantagem é a facilidade para o investidor pessoa física. Os valores investidos são muito menores que o dos CRIs. Fazendo assim do fundo o melhor investimento.

Apesar de ter um risco considerado elevado, os fundos apresentam taxas de rentabilidade no mesmo parâmetro, favorecendo assim o investimento.

Os fundos facilitam também a diversificação de títulos, pois dentro de cada fundo existem vários CRIs na carteira.

Fazendo assim que o risco do investimento diminua.

Nos FIIs Ou Fundos de Investimento Imobiliário, o prazo determinado é inexistente. Dito isso o investidor pode vender suas ações assim que tiver liquidez.

Um dos lados negativos ou desvantagens para o investimento em fundos é que no fundo não ocorrem muitas alterações de valores. Sendo um investimento em renda fixa o seu lucro no fundo deverá ser distribuído em 95%.

Dito isso, não ocorrem muitas alterações nos valores das ações e o valor do patrimônio geralmente permanece o mesmo. Para que haja um aumento significativo no lucro o investidor deverá reinvestir no mesmo papel.

Exemplos de fundos

Vamos citar alguns exemplos de Fundos de Investimento Imobiliários para que você possa iniciar a sua pesquisa.

Maxi Renda (MXRF11);
Fator Verita (VRTA11);
Kinea Índice de Preços (KNIP11);
Socopa Fundo de Investimento Imobiliário (REIT11);
BB Recebíveis Imobiliários (BBIM11), entre outros.

Dicas de como investir em Fundos de Investimento Imobiliários

Vamos aqui simplificar o assunto e mostrar como e fácil investir em fundos. Preparado para começar?

  • Faça uma pesquisa e escolha a corretora que mais benefícios te oferecer;
  • Feito isso, defina agora metas e prazos para o seu investimento;
  • Após o estudo de mercado faça a escolha do melhor fundo de acordo com o seu planejamento;
  • Em algumas corretora e possível fazer simulações, aproveite essa facilidade e simule os fundos que você escolheu;
  • O quinto passo seria fazer o aporte em uma corretora. Transferir o montante que será investido através de uma TED;
  • Na plataforma de investimentos faça a sua operação de compra e coloque a ordem;
  • Seja fiel ao prazo estipulado, procure não se desfazer das ações antes do prazo de investimento;

Seguindo esses passos o seu investimento será lucrativo e você poderá reinvestir aumentando assim o seu patrimônio. Simples e fácil.

Conclusão

Para investidores conservadores ou moderados o CRI seria indicado caso o montante a ser investido fosse consideravelmente grande. Fora isso, para pessoa física, o CRI seria muito arriscado por causa das poucas garantias.

Já nos Fundos de Investimentos Imobiliários, o investidor pessoa física tem um melhor posicionamento. Podendo começar com um valor para investimento relativamente baixo e com inúmeras vantagens.

Para diversificar seu portfólio o fundo torna-se a melhor opção para investidores iniciantes. Dando assim, a possibilidade de investir no mercado imobiliário sem precisar comprar nenhum imóvel e ainda assim, receber aluguéis na sua conta.

Contudo para realizar o melhor investimento se faz necessário um estudo das empresas participantes. Também é importante a verificação dos gestores, como os fundos funcionam e qual o nicho em questão.

A escolha entre fundos de tijolo, fundos de papel ou fundo híbrido deve ser decidida após muito estudo. Porém para facilitar, existem corretoras que oferecem consultoria para ajudar na melhor decisão.

Caso o investidor já tenha feito os estudos do mercado e saiba qual o fundo investir, ele só precisará ter uma conta em uma corretora e realizar a operação de compra. Sendo os custos da corretagem os únicos que deverão ser desembolsados pelo investidor.